“家を買うことは資産になります!”を疑ってみる

家賃がもったいない?

家賃もったいないし…子供生まれたし…そろそろ家を買おうかな

と思っていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

確かに家賃は何十年払っても何一つ残りません。対して住宅購入の場合はローンの支払いがそのまま資産形成になるので買えるなら買ってしまったほうが良い気がします。

でも住宅を購入することって”資産形成”になるんでしょうか?

!ご注意!

今回の記事は住宅購入を”資産運用”の1つとしてとらえています。
「損得勘定抜きで、とにかく家さえあったら安心だ!」と思ってらっしゃる方には当てはまりませんのでご承知おきください。

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セールストークを理解しよう

まず

家賃を何十年払ってもプライスレスの思い出しか残らないが、購入した場合はローンを払い終えたら自分の物になる

ということは事実です。

とはいえ一般的に住宅を購入するということは、何千万円ものお買い物ですし、支払いが何十年も続く借金をしなくてはいけません。

借金を返している長い期間の途中に、家族環境や仕事、年収に大きな変化があったら?

あなたが購入する不動産という”資産”はあなたのもしもの時に力になってくれますか?

不動産屋の営業マンと話をしてみると、定型文のようなセールストークが雨のように降ってきます。

・確かに高い買い物ですが、何せ自分の物なので”もしも”の時には売ったり貸したり出来ます!

・いまの年収なら○○万円くらい借りられますから、家賃と同じくらいの負担で家が買えます!

・賃貸は大家のためのもの、分譲は住む人のためのものなので、根本的に設備も分譲のほうが豪華です!

などなど、このほかにもありますが、とにかく上記のようなセールストークを耳にしたことがある方も多いでしょう。

どれも間違いではないんですが、買う側の立場に立つと完ぺきに正解でもありません。

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住宅購入が資産になる例

それでは住宅を購入することが本当に”資産”になる例をご紹介します。

・団信でローン免除

団信というのは生命保険の一種で、略さずに言うと「団体信用生命保険」となります。

もしもローン契約した方が亡くなったり、高度障害になってしまった場合に

それ以降のローンはもう支払わなくていいですよ

というシステムです。
もちろん残された家族が家から追い出されるということもありません。

ローン契約者にとっては何のメリットもありませんが、例えばご主人がローンを組んでいてご主人にもしものことがあっても、奥さまやお子さんは最低でも家は手元に残すことができます。

賃貸では絶対にありえないシステムで大きなメリットがありますが、ローンを組む際の健康状態などで団信の審査に通らなければローンが組めないので注意が必要です。

・稀に良い値段で売ったり貸したりできる

この点については難しいです。

確かに住宅を購入すれば自分の所有物なので、いつでも好きな時に貸したり売ったりできるんですが、世間の需要があるかどうかで金額が大きく左右されます。

バブルの時代ならまだしも、現在の日本は少子高齢化が進行していて生涯独身率が高く、人口そのものも減り続けています。
さらに都会への一元集中化も相変わらず大問題です。

この先、劇的に状況が変われば別ですが、今の状況が続くとするとよっぽど良い物件でないと借り手・買い手が付かないことが簡単に予想されます。

しかも「良い物件」とは今この瞬間ではなく、貸したり売ったりするときに良い物件でなければいけないので、購入時に正確に予想することは困難です。
半分くらいは運に左右されるのではないでしょうか。

とはいえ、売ったり貸したりしたいときに良い物件」であれば、収入を生む”資産”になります。

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住宅が”負債”になる例

”資産”がもしもの時に助けてくれる味方だとすれば、反対に”負債”はもしもの時に足を引っ張る敵ということになります。

全部は書ききれないので、少しだけ紹介します。

・月々の思わぬ負担も

冒頭にチラッとご紹介した

・いまの年収なら○○万円くらい借りられますから、家賃と同じくらいの負担で家が買えます!

という部分ですが、確かに住宅本体は家賃並みの支払いで買えるんでしょうけど、購入時の諸費用税金、定期的に掛かってくる固定資産税保険料、マンションの修繕積立金管理費、一戸建てのリフォーム費用等を考慮していない方が多すぎます。

最低でもローン支払いに月々2万円くらいは上乗せされるでしょうから、こうなってくると家賃並みどころか猛烈に家計を刺激します。

→(参考記事)”家賃並みで家が買えます!”を疑ってみる

・多少のプラスが吹っ飛ぶ

ご承知の通り、住宅ローンは最長35年間のローンが組めるわけですが、その反面建物の価値は私たちが思ったより早く無くなってしまいます。

売りに出そうとしても、土地の分しか値段が付かなかったなんてよくある話です。
たとえば3,000万円で住宅を購入して、売るときに1,000万円しか値段が付かなかったとか。

ここで問題なのは、大体の方々はローンで住宅を買っていることにあります。

手持ちの3,000万円が1,000万円になるならまだしも、資産は1,000万円なのに借金はそれを大きく超える額残っているのです。

生活を切り詰めて余裕資金で他の投資をしてプラスになったとしても、この多少のプラスは不動産価値の下落で簡単に吹っ飛びます。

さらに家を持っているだけで、固定資産税や保険料、維持費用等は掛かり続けます。

発想を変えて、住宅以外のたとえば投資信託などで同じ3,000万円を借金して3%複利で35年間運用ができたとすると、35年後には約8,400万円になります。

家賃を月々10万円払ったとして35年間で家賃負担が4,200万円。3,000万円を年利3%(※)で借りられれば利子総額は約1,850万円になります。

ということは差し引き2,350万円は手元に残るわけです。
※5%で3,000万円の借金をしたとしても約840万円は残ります。

そのお金で老後を豊かにする小さな家を購入してもいいかもしれません。

”ターゲット”をしっかり定めておく

いろいろ書いてきましたが、住宅購入が”資産形成”につながる面もありますが、何も考えずに飛びつくと痛い目に合うこともあるということは忘れないでください。

失敗しない近道は住宅を買う/買わないではなく、購入する前にしっかりと”ターゲット”や”目標”を定めておくべきなのです。

”ターゲット”や”目標”がしっかりしていれば、こういう物件なら買う!と簡単に判断できます。

→(参考記事)住宅購入は”婚活”とおんなじだ!

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